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中华人民共和国商标法实施细则(1995年修正)

作者:法律资料网 时间:2024-05-24 06:22:37  浏览:8450   来源:法律资料网
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中华人民共和国商标法实施细则(1995年修正)

国家工商行政管理局


中华人民共和国商标法实施细则

1995年4月23日国务院批准第三次修订 1995年5月12日国家工商行政管理局令第31号公布



第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国商标法》(以下简称《商标法》)第四十二条规定,制定本实施细则。

第二条 商标注册申请人,必须是依法成立的企业、事业单位、社会团体、个体工商户、个人合伙以及符合《商标法》第九条规定的外国人或者外国企业。

本实施细则有关商品商标的规定,适用于服务商标。

第三条 申请商标注册、转让注册、续展注册、变更注册人名义或者地址、补发《商标注册证》等有关事项,申请人可以委托国家工商行政管理局认可的商标代理组织代理,也可以直接办理。

外国人或者外国企业在中国申请商标注册或者办理其他商标事宜,应当委托国家工商行政管理局指定的商标代理组织代理。

商标国际注册,依照《商标国际注册马德里协定》办理。

第四条 申请商标注册、转让注册、续展注册、变更、补证、评审及其他有关事项,必须按照规定缴纳费用。

第五条 国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)设置《商标注册簿》,记载注册商标及有关注册事项。

商标局编印发行《商标公告》,刊登商标注册及其他有关事项。

第六条 依照《商标法》第三条规定,经商标局核准注册的集体商标、证明商标,受法律保护。

集体商标、证明商标的注册和管理办法,由国家工商行政管理局会同国务院有关部门另行制定。

第七条 国家规定并由国家工商行政管理局公布的人用药品和烟草制品,必须使用注册商标。

国家规定必须使用注册商标的其他商品,由国家工商行政管理局公布。

第八条 国家工商行政管理局设立商标评审委员会,对依照《商标法》和本实施细则规定提出的评审事宜,做出终局决定、裁定。

第二章 商标注册的申请

第九条 申请商标注册,应当依照公布的商品分类表按类申请。每一个商标注册申请应当向商标局交送《商标注册申请书》一份、商标图样十份(指定颜色的彩色商标,应当交送着色图样十份)、黑白墨稿一份。

商标图样必须清晰、便于粘贴,用光洁耐用的纸张印制或者用照片代替,长和宽应当不大于十厘米,不小于五厘米。

第十条 商标注册申请等有关书件,应当使用钢笔、毛笔或者打字机填写,应当字迹工整、清晰。

商标注册申请人的名义、章戳,应当与核准或者登记的名称一致。申报的商品不得超出核准或者登记的经营范围。商品名称应当依照商品分类表填写;商品名称未列入商品分类表的,应当附送商品说明。

第十一条 申请人用药品商标注册,应当附送卫生行政部门发给的证明文件。

申请卷烟、雪茄烟和有包装烟丝的商标注册,应当附送国家烟草主管机关批准生产的证明文件。

申请国家规定必须使用注册商标的其他商品的商标注册,应当附送有关主管部门的批准证明文件。

第十二条 商标注册的申请日期,以商标局收到申请书件的日期为准。申请手续齐备并按照规定填写申请书件的,编定申请号,发给《受理通知书》;申请手续不齐备或者未按照规定填写申请书件的,予以退回,申请日期不予保留。

申请手续基本齐备或者申请书件基本符合规定,但是需要补正的,商标局通知申请人予以补正,限其在收到通知之日起十五天内,按指定内容补正并交回商标局。限期内补正并交回商标局的,保留申请日期;未作补正或者超过期限补正的,予以退回,申请日期不予保留。

第十三条 两个或者两个以上的申请人,在同一种商品或者类似商品上,以相同或者近似的商标在同一天申请注册的,各申请人应当按照商标局的通知。在三十天内交送第一次使用该商标的日期的证明。同日使用或者均未使用的,各申请人应当进行协商,协商一致的,应当在三十天内将书面协议报送商标局;超过三十天达不成协议的,在商标局主持下,由申请人抽签决定,或者由商标局裁定。

第十四条 申请人委托商标代理组织申请办理商标注册或者办理其他商标事宜,应当交送代理人委托书一份。代理人委托书应当载明代理内容及权限,外国人或者外国企业的代理人委托书还应当载明委托人的国籍。

外国人或者外国企业申请商标注册或者办理其他商标事宜,应当使用中文。代理人委托书和有关证明的公证、认证手续,按照对等原则办理。外文书件应当附中文译本。

第十五条 商标局受理申请商标注册要求优先权的事宜。具体程序依照国家工商行政管理局公布的规定办理。

第三章 商标注册的审查

第十六条 商标局对受理的申请,依照《商标法》进行审查,凡符合《商标法》有关规定并具有显著性的商标,予以初步审定,并予以公告;驳回申请的,发给申请人《驳回通知书》。

商标局认为商标注册申请内容可以修正的,发给《审查意见书》,限其在收到通知之日起十五天内予以修正;未作修正、超过期限修正或者修正后仍不符合《商标法》有关规定的,驳回申请,发给申请人《驳回通知书》。

第十七条 对驳回申请的商标申请复审的,申请人应当在收到驳回通知之日起十五天内,将《驳回商标复审申请书》一份交送商标评审委员会申请复审,同时附送原《商标注册申请书》、原商标图样十份、黑白墨稿一份和《驳回通知书》。

商标评审委员会做出终局决定,书面通知申请人。终局决定应与初步审定的商标移交商标局办理。

第十八条 对商标局初步审定予以公告的商标提出异议的,异议人应当将《商标异议书》一式两份交送商标局,《商标异议书》应当写明被异议商标刊登《商标公告》的期号、页码及初步审定号。商标局将《商标异议书》交被异议人,限其在收到通知之日起三十天内答辩,并根据当事人陈述的事实和理由予以裁定;期满不答辩的,由商标局裁定并通知有关当事人。

被异议商标在异议裁定生效前公告注册的,该商标的注册公告无效。

第十九条 当事人对商标局的异议裁定不服的,可以在收到商标异议裁定通知之日起十五天内,将《商标异议复审申请书》一式两份交送商标评审委员会申请复审。

商标评审委员会做出终局裁定,书面通知有关当事人,并移交商标局办理。

异议不成立的商标,异议裁定生效后,由商标局核准注册。

第四章 注册商标的变更、转让、

续展、争议裁定 第二十条 申请变更商标注册人名义的,每一个申请应当向商标局交送《变更商标注册人名义申请书》和变更证明各一份。经商标局核准后,发给注册人相应证明,并予以公告。

申请变更商标注册人地址或者其他注册事项的,每一个申请应当向商标局交送《变更商标注册人地址申请书》或者《变更商标其他注册事项申请书》,以及有关变更证明各一份。经商标局核准后,发给注册人相应证明,并予以公告。

变更商标注册人名义或者地址的,商标注册人必须将其全部注册商标一并办理。

第二十一条 申请转让注册商标的,转让人和受让人应当向商标局交送《转让注册商标申请书》一份。转让注册商标申请手续由受让人办理。受让人必须符合本实施细则第二条的规定。经商标局核准后,发给受让人相应证明,并予以公告。

转让注册商标的,商标注册人对其在同一种或者类似商品上注册的相同或者近似的商标,必须一并办理。转让本实施细则第七条规定的商品的商标,受让人应当依照本实施细则第十一条规定,提供有关部门的证明文件。

对可能产生误认、混淆或者其他不良影响的转让注册商标申请,商标局不予核准,予以驳回。

第二十二条 申请商标续展注册的,每一个申请应当向商标局交送《商标续展注册申请书》一份,商标图样五份。经商标局核准后,发给注册人相应证明,并予以公告。不符合《商标法》有关规定的,商标局不予核准,予以驳回。

续展注册商标有效期自该商标上一届有效期满次日起计算。

第二十三条 对商标局驳回转让、续展注册申请不服的,申请人可以在收到驳回通知之日起十五天内,将《驳回转让复审申请书》或者《驳回续展复审申请书》一份交送商标评审委员会申请复审,同时附送原《转让注册商标申请书》或者《商标续展注册申请书》和《驳回通知书》。

商标评审委员会做出终局决定,书面通知申请人。终局决定核准转让注册或者续展注册的,移交商标局办理。

第二十四条 商标注册人对他人已经注册的商标提出争议的,应当在他人商标刊登注册公告之日起一年内,将《商标争议裁定申请书》一式两份交送商标评审委员会申请裁定。

商标评审委员会做出维持或者撤销被争议注册商标终局裁定,书面通知有关当事人,并移交商标局办理。撤销理由仅涉及部分注册内容的,该部分内容予以撤销。被裁定撤销的,原商标注册人应当在收到裁定通知之日起十五天内,将《商标注册证》交回商标局。

第二十五条 下列行为属于《商标法》第二十七条第一款所指的以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册的行为:

(1)虚构、隐瞒事实真相或者伪造申请书件及有关文件进行注册的;

(2)违反诚实信用原则,以复制、模仿、翻译等方式,将他人已为公众熟知的商标进行注册的;

(3)未经授权,代理人以其名义将被代理人的商标进行注册的;

(4)侵犯他人合法的在先权利进行注册的;

(5)以其他不正当手段取得注册的。

商标注册人对商标局依照《商标法》第二十七条第一款规定做出的撤销注册商标决定不服的,可以在收到决定通知之日起十五天内,将《撤销注册不当商标复审申请书》一份交送商标评审委员会申请复审。商标评审委员会做出终局决定,书面通知申请人,并移交商标局办理。

任何单位或者个人认为商标注册不当的,可以将《撤销注册不当商标申请书》一式两份交送商标评审委员会申请裁定。商标评审委员会做出终局裁定,书面通知有关当事人,并移交商标局办理。

被撤销的注册不当商标由商标局予以公告,原商标注册人应当在收到决定或者裁定通知之日起十五天内,将《商标注册证》交回商标局。

依照《商标法》第二十七条第一款、第二款的规定撤销的注册商标,其商标专用权视为自始即不存在。撤销注册商标的决定或者裁定,对在撤销前人民法院做出并已执行的商标侵权案件的判决、裁定,工商行政管理机关做出并已执行的商标侵权案件的处理决定,以及已经履行的商标转让或者使用许可合同,不具有追溯力。但是,因商标注册人的恶意给他人造成损失的,应当予以赔偿。

第五章 商标使用的管理

第二十六条 使用注册商标应当标明“注册商标”字样或者标明注册标记[HT4”SS]○[KG-4mm][HT6SS][JX-*4]注[JX*4][KG*3]或[HT4”SS]○[KG-3mm][HT6SS][JX-*4]R〖KG*2〗〖HT〗。在商品上不便标明的,应当在商品包装或者说明书以及其他附着物上标明。

第二十七条 《商标注册证》遗失或者破损的,必须申请补发,商标注册人应当向商标局交送《补发商标注册证申请书》一份,商标图样五份。《商标注册证》遗失的,应当在《商标公告》上刊登遗失声明。破损的《商标注册证》,应当交回商标局。

伪造或者涂改《商标注册证》的,由其所在地工商行政管理机关根据情节处以二万元以下的罚款,并收缴伪造或者涂改的《商标注册证》。

第二十八条 对有《商标法》第三十条第(1)、(2)、(3)项行为之一的,由工商行政管理机关责令商标注册人限期改正;拒不改正的,由商标注册人所在地工商行政管理机关报请商标局撤销其注册商标。

第二十九条 对有《商标法》第三十条第(4)项行为的,任何人可以向商标局申请撤销该注册商标,并说明有关情况。商标局应当通知商标注册人,限其在收到通知之日起三个月内提供该商标使用的证明或者不使用的正当理由。逾期不提供使用证明或者证明无效的,商标局撤销其注册商标。

前款所指商标的使用,包括将商标用于商品、商品包装或者容器以及商品交易文书上,或者将商标用于广告宣传、展览以及其他业务活动。

第三十条 在同一种或者类似商品上申请注册与本实施细则第二十九条规定撤销的商标相同或者近似的商标,不受《商标法》第三十二条规定的限制。

第三十一条 对有《商标法》第三十一条、第三十四条第(3)项行为之一的,由工商行政管理机关责令限期改正;情节严重的,责令检讨,予以通报,并处以非法经营额20%以下或者非法获利两倍以下的罚款;对有毒、有害并且没有使用价值的商品,予以销毁;使用注册商标的,应当依照《商标法》的规定,撤销其注册商标。

第三十二条 对有《商标法》第三十四条第(1)、(2)项行为之一的,由工商行政管理机关禁止其进行广告宣传,封存或者收缴其商标标识,责令限期改正,并可根据情节予以通报、处以非法经营额20%以下的罚款。

第三十三条 对违反《商标法》第五条规定的,由工商行政管理机关禁止其商品销售和广告宣传,封存或者收缴其商标标识,并可根据情节处以非法经营额10%以下的罚款。

第三十四条 任何人不得非法印制或者买卖商标标识。

对违反前款规定的,由工商行政管理机关予以制止,收缴其商标标识,并可根据情节处以非法经营额20%以下的罚款;销售自己注册商标标识的,商标局还可以撤销其注册商标;但属于侵犯注册商标专用权的,依照本实施细则第四十三条的规定处理。

第三十五条 商标注册人许可他人使用其注册商标,必须签订商标使用许可合同。许可人和被许可人应当在许可合同签订之日起三个月内,将许可合同副本交送其所在地县级工商行政管理机关存查,由许可人报送商标局备案,并由商标局予以公告。

违反前款规定的,由许可人或者被许可人所在地工商行政管理机关责令限期改正;拒不改正的,处以一万元以下的罚款,直至报请商标局撤销该注册商标。

违反《商标法》第二十六条第二款规定的,由被许可人所在地工商行政管理机关责令限期改正,收缴其商标标识,并可根据情节处以五万元以下的罚款。

第三十六条 商标注册人许可他人使用其注册商标,被许可人必须符合本实施细则第二条的规定。

许可他人使用本实施细则第七条规定的商品商标的,在将许可副本交送存查时,被许可人应当依照本实施细则第十一条的规定,附送有关部门的证明文件。

第三十七条 商标局依照《商标法》第三十条、第三十一条和本实施细则第二十八条、第二十九条、第三十一条、第三十四条、第三十五条规定做出的撤销注册商标的决定,应当书面通知商标注册人及其所在地工商行政管理机关。

商标注册人对商标局撤销其注册商标决定不服的,可以在收到决定通知之日起十五天内,将《撤销商标复审申请书》一份交送商标评审委员会申请复审。

商标评审委员会做出终局决定,书面通知商标注册人及其所在地工商行政管理机关,并移交商标局办理。

第三十八条 商标注册人申请注销其注册商标,应当向商标局交送《商标注销申请书》一份,交回原《商标注册证》。

第三十九条 撤销或者注销的注册商标,由商标局予以公告;自撤销或者注销公告之日起,其商标专用权丧失。被撤销的注册商标,由原商标注册人所在地工商行政管理机关收缴《商标注册证》,交回商标局。

第四十条 对工商行政管理机关依照《商标法》第六章和本实施细则第五章的规定做出的处理决定不服的,当事人可以在收到决定通知之日起十五天内,向上一级工商行政管理机关申请复议;上一级工商行政管理机关应当在收到复议申请之日起两个月内,做出复议决定。对复议决定不服的,当事人可以在收到复议决定通知之日起十五天内,向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行,由工商行政管理机关申请人民法院强制执行。

第六章 注册商标专用权的保护

第四十一条 有下列行为之一的,属于《商标法》第三十八条第(4)项所指的侵犯注册商标专用权的行为:

(1)经销明知或者应知是侵犯他人注册商标专用权商品的;

(2)在同一种或者类似商品上,将与他人注册商标相同或者近似的文字、图形作为商品名称或者商品装潢使用,并足以造成误认的;

(3)故意为侵犯他人注册商标专用权行为提供仓储、运输、邮寄、隐匿等便利条件的。

第四十二条 对侵犯注册商标专用权的,任何人可以向侵权人所在地或者侵权行为地县级以上工商行政管理机关控告或者检举。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。

工商行政管理机关认为侵犯注册商标专用权的,在调查取证时可以行使下列职权:

(1)询问有关当事人;

(2)检查与侵权活动有关的物品,必要时,可以责令封存;

(3)调查与侵权活动有关的行为;

(4)查阅、复制与侵权活动有关的合同、帐册等业务资料。

工商行政管理机关在行使前款所列职权时,有关当事人应当予以协助,不得拒绝。

第四十三条 对侵犯注册商标专用权的,工商行政管理机关可以采取下列措施制止侵权行为:

(1)责令立即停止销售;

(2)收缴并销毁侵权商标标识;

(3)消除现存商品上的侵权商标;

(4)收缴直接专门用于商标侵权的模具、印板和其他作案工具;

(5)采用前四项措施不足以制止侵权行为的,或者侵权商标与商品难以分离的,责令并监督销毁侵权物品。

对侵犯注册商标专用权,尚未构成犯罪的,工商行政管理机关可根据情节处以非法经营额50%以下或者侵权所获利润五倍以下的罚款。对侵犯注册商标专用权的单位的直接责任人员,工商行政管理机关可根据情节处以一万元以下的罚款。

工商行政管理机关可以应被侵权人的请求责令侵权人赔偿损失。当事人不服的,可以向人民法院起诉。

第四十四条 对工商行政管理机关依照前条第一款、第二款的规定做出的处理决定不服的,当事人可以在收到决定通知之日起十五天内向上一级工商行政管理机关申请复议;上一级工商行政管理机关应当在收到复议申请之日起两个月内,做出复议决定。对复议决定不服的,当事人可以在收到复议决定通知之日起十五天内,向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的,由工商行政管理机关申请人民法院强制执行。

第四十五条 对假冒他人注册商标的,任何人可以向工商行政管理机关或者检察机关控告和检举。

向工商行政管理机关控告和检举的,工商行政管理机关依照本实施细则第四十三条的规定处理;其所控告和检举的情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十六条 依照《商标法》第二十一条、第二十二条、第三十五条和本实施细则第二十三条、第二十五条规定申请复审的,当事人应当在规定的期限内办理。当事人因不可抗拒的事由或者其他正当理由,可以在期满前申请延期三十天,是否准许,由商标评审委员会决定。

以邮寄方式收发文的,以邮戳日期为准;邮戳不清或者没有邮戳的,以商标局发文后二十天或者收文前二十天分别作为当事人收到或者发出的日期。

第四十七条 申请商标注册或者办理其他商标事宜的书式,由国家工商行政管理局制定、公布。

申请商标注册或者办理其他商标事宜的收费标准,由国家工商行政管理局依照国家有关规定制定、公布。

商标注册的商品分类表,由国家工商行政管理局公布。

第四十八条 连续使用至一九九三年七月一日的服务商标,与他人在相同或者类似的服务上已注册的服务商标(公众熟知的服务商标除外)相同或者近似的,可以依照国家工商行政管理局有关规定继续使用。

第四十九条 本实施细则由国家工商行政管理局负责解释。

第五十条 本实施细则自发布之日起施行。






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中国人民银行关于贯彻落实中共中央政法委《关于司法机关冻结、扣划银行存款问题的意见》的通知

中国人民银行


中国人民银行关于贯彻落实中共中央政法委《关于司法机关冻结、扣划银行存款问题的意见》的通知

1997年3月24日

最近,中共中央政法委员会《关于司法机关冻结、扣划银行存款问题的意见》(政法办转〔1997〕2号文,以下简称《意见》)已发至最高人民法院、最高人民检察院、公安部、全国人大法工委、中国人民银行、国务院法制局。《意见》就执行中国人民银行、公安部、最高人民法院、最高人民检察院联合下发的《关于查询、冻结、扣划企业事业单位、机关、团体银行存款的通知》(银发〔1993〕356号,以下简称356号文)和最高人民法院、最高人民检查院和公安部联合下发的《关于对冻结、扣划企事业单位、机关团体在银行、非银行金融机构存款的执法活动加强监督的通知》(法〔1996〕83号),以及金融机构应积极协助司法机关的执法工作,提出了具体要求。为认真贯彻落实《意见》的精神,并依法积极协助司法机关的执行活动,现将有关问题通知如下:
一、1993年12月11日下发的银发〔1993〕356号文规定,人民检察院和公安机关可以扣划单位的银行存款。但1996年3月17日第八届全国人民代表大会第四次会议修改的《中华人民共和国刑事诉讼法》(以下简称《刑事诉讼法》)只规定人民检察院和公安机关可以查询、冻结犯罪嫌疑人的存款,而未规定人民检察院和公安机关可扣划犯罪嫌疑存款。对此,应按《刑事诉讼法》的规定执行。
二、对司法机关只提供单位帐户名称而未提供帐号,要求金融机构协助查询的,金融机构应根据帐户管理档案积极协助查询。如查明帐户管理档案中没有所查询的帐户,金融机构应如实告知司法机关。
三、根据《中华人民共和国中国人民银行法》的规定,中国人民银行及其分支机构不办理金融机构对企事业单位所开展的业务。因此,对司法机关向人民银行查询有关企事业单位存款情况的,人民银行应做好耐心细致的解释工作,并协调有关金融机构积极配合司法机关的执行活动。

附:关于司法机关冻结、扣划银行存款问题的意见
(政法办〔1996〕120号 1996年12月10日)
全文
建新同志:
根据鎔基同志和您的批示,我们会同最高法院、最高检察院、公安部、全国人大法工委、中国人民银行、国务院法制局对中国人民银行深圳分行关于《尽快制止强制冻结、扣划金融机构在人民银行存款的行为》、福建省高级人民法院关于《部分省、市银行系统制定司法协助实施细则增加法院执行难度》的材料进行了研究,现将意见综合报告如下:
一、对商业银行在中国人民银行所存的准备金和备付金,司法机关不宜冻结、扣划。根据《商业银行法》第32条的规定,商业银行必须向中国人民银行交存准备金,留足备付金(下称“两金”)。这“两金”是有法定用途的,是人民银行对商业银行监督管理的重要手段,事关中国人民银行对宏观经济的调控,不宜视为一般意义上的存款。去年,全国人大常委会王汉斌副委员长提出的司法机关不宜冻结、扣划“两金”的意见已报经乔石、鎔基同志和您同意。因此,司法机关对商业银行存在人民银行的“两金”不宜冻结、扣划,但对非“两金”资金可以依法冻结、扣划。对这个问题还应由全国人大常委会通过立法解释加以确认。
二、银行和非银行金融机构作为当事人应当自动履行法定义务,拒不履行的,司法机关可以依照法律规定采取必要的强制措施。这是保护有关债权人合法权益,保证严肃执法,促使银行和非银行金融机构履行法定义务所必须的手段。
三、对司法机关的执法工作,金融机构应当积极协助。继续执行中国人民银行、公安部、最高法院、最高检察院联合下发的《关于查询、冻结、扣划企业事业单位、机关、团体银行存款的通知(银发〔1993〕356号)》以及最高法院、最高检察院和公安部联合下发的《关于对冻结、扣划企事业单位、机关团体在银行、非银行金融机构存款的执法活动加强监督的通知(法〔1996〕83号)》。银行、非银行金融机构对司法机关依法查询、冻结、扣划企业事业单位、机关、团体在银行、非银行金融机构存款的执法活动,应积极协助。
四、各地、各部门不得制定违反法律法规的规定,凡有违反的一律撤销。
以上报告妥否,请批示。
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(上)

作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月5日 星期六

摘要:由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用,房产消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房产的占有和使用权利,这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体,该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款,期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢?全文共分上中下三篇,结合笔者执业经验,客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略,虽不能万无一失,但力争有的放矢。
关键词:房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展,以及有产者对财产性收益的短期性重视,客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望,尚不够完整与成熟,给予承租方的保障和针对出租方的约束,乃至出租方和承租方关系的约定,仍有可改善的空间。
因此,通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处,对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准,具有现实性意义。
经过规划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中,笔者拟从以下内容阐述须注意的要点,若有不尽之处,请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一,租赁房产概况。
租房子如同买东西,开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况,比如大小、颜色、功能等。租的是什么,位置在哪里,面积有多大,这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证,在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述,是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意:
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址(含市区(县)、路(街道)、弄、幢(栋)、门牌号)、楼层、户号等内容,应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误,比如“汶水路”与“文水路”,“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产,如何准确获知其门牌号码?一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”,里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的,尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致,如有不一致的,应当事先做好相应的安排,避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏,并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”,仅统称面积是多少,这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时,常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积,将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库,合同约定租赁面积1万平方米,但后来在使用时发现,该仓库的实际面积是1万零12平方米,也就是说,客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看,区区12平方米算什么,与1万平方米相比不足其零头;可是从出租方而言,该12平方米并没有计入合同约定面积,现在被承租方白白使用,实在不甘心。查阅合同,通篇并未对此进行约定。此时,出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金,客户坚决反对,认为应严格按照合同约定租金执行,对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决,但是此举耗时费力且增大成本支出。因此,为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险,建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定,在租赁合同中做如下约定,以防患于未然:
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符,双方同意按如下约定处理:
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,双方应继续履行本合同,包括但不限于租金条款,任一方不得据此请求解除本合同;
(2) 面积误差比绝对值超出3%,且双方同意继续履行本合同的,若实际使用面积大于合同约定使用面积,大于部分所对应的租金应按【 】标准计算;若实际使用面积小于合同约定使用面积,小于部分所对应的租金应按【 】标准计算,如出租方已收取该部分租金,则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还;
(3) 面积误差比绝对值超出3%,且一方请求解除本合同的,出租方除应返还小于部分所对应的租金款项(标准参见本条项下第(2)款),还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围,建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解,同时建议房产周围的道路名称也详细标出,以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中,“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围,同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等,在图中明确标明,便于日后相邻关系的有利处理,以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二,租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知,在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途,以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上,作为租赁合同的必备条款,不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同,约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金,该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房,不能作为办公用途,这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约,同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述,向客户分析:根据相关法律规定,租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租方可以解除租赁合同,并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下,如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任,否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项,并未听取笔者意见,而是转由自行起诉。后法院审理过程中,由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定,法院认为房东交付房屋并未违反合同约定,在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同,房东返还客户剩余租期的租金,但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院并未支持。
诚然,承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的,但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么,从承租方的角度出发,该如何约定才能有力维护承租方的权益呢?
从房屋用途的分类来看,主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途是由土地使用权用途决定的,是类用途,而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房,只要其土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设,经有关部门审查合格后它就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素,比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此,为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途,而非仅仅是类用途时,建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途,在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致,而不是写清具体用途,就笔者的执业经验来看,此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求,对于房屋以外的因素则无法也无义务保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的,若无法达到承租方的具体使用用途时,承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三,租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发,必然要考虑租房子究竟应该租多久,即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限,有必要谈谈合同期限(合同有效期)、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限,租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为,除非有特别约定,通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效;然而,从商业角度出发,承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此,在实际操作中,“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定:“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天(不含试营业)”等。
需要注意的是,合同期限必定且应当等于或长于租赁期限,所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形,承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实,以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下,承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期(此系承租方应极力争取的权利),以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢?这个须具体问题具体分析,比如租赁面积不大但装修工程复杂,建议约定的免租期至少不低于三个月。但是,应特别注意免租期开始计算的日期,最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日,若约定在此之前的其他日期(比如合同签订之日等),将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时,考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的,因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力,导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程,则根据约定,“在承租方装修施工过程中,因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的,出租方应负责解决,且该免租期应相应顺延”;或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修,包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形,造成承租方施工期跨春节,鉴于春节期间无法施工,出租方同意免租期无条件增加45天”,以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中,笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗,为什么还要单独约定一个进场日期,岂不是画蛇添足?实际上,房产交付不等于立即进场,也就是说房产交付后,承租方不一定马上进场开始装修,一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产,如果房产交付后立即进场,从现实而言尚难操作,同时,若贸然进场装修,不仅有可能面对相关政府部门的阻拦,整体上影响装修施工的进度,而且有可能使承租方陷入被动局面,例如无法与商场整体业态同期开业,免租期不够而起租日又来临,餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时,承租方无法对进场日期预知到某年某月某日,则对进场条件进行约定也不失为一种方法,比如,“房产交付后,承租方仅在如下条件满足时进场装修,免租期自承租方进场之日起算:出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书,并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然,如果租赁房产已满足适租状态,且经承租方实地考察,房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时,不对进场日期单独约定也是可以的,但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。