刑事诉讼法与法官的中立地位
王丽娟 徐子强
法官中立是司法的性质与特征所决定。是法治国家的重要特征。然而，人们以往仅仅将其作为一种观念、一种思想束之高阁，党的十五大提出“依法治国，建设社会主义法制国家”的治国方略，并提出“推进司法改革”的配套措施，从而为法官中立这一命题打下了坚实的理论和实践基础，本文拟讨论如何把这一观念“物化”在审判过程中。
一、英美法系关于法官地位的规定
英美法系国家在刑事审判中普遍实行对抗式模式，刑事审判活动主要围绕控、辩双方的举证与相互反驳而进行的，法官(包括陪审团)处于居中裁判的地位。控、辩、审三方分别以不同的方式承担不同的诉讼职能。就法官而言，他只是一个消极的居中裁判者，其在法庭审判活动中既非原告，也非被告的代言人；既不站在被告人的对立面，更不是代表控方的追诉者，而是作为中立第三方来解决控辩双方的争议。法官不参与收集和调查证据，也不单独提出证据，他甚至极少对证人进行询问。法官对控辩双方所提出的证据可采性拥有“否决权”。他在法庭审判过程中的主要作用在于确保当事人双方在提出证据、询问证人和进行质证、辩论时严格遵守包括证据法则在内的程序法规则。控辩双方如果在对证人进行询问时，提出了可诱使他作出某一特定回答的问题，法官也有权对这种问题进行制止和干预。
由于法官在庭审过程中处于消极仲裁者的地位，他在庭审前一般很少受到一方证据、观点的不当影响。法官几乎从不对证据做任何庭前调查，他甚至并不接触控方的卷宗。在英国陪审团审判程序中，法官一般会受到控方准备在庭审中出示的记载证据目录和简要情况的书面材料。在美国，法官不接受控方移送来的卷宗，但他也可能在庭是前的听证会上预先获悉双方将在审判中提出的证据的情况。但是，法官因此而受到不当影响的可能性很小，因为有权对双方证据作出评价以及对案件作出权威性裁判的是陪审团，而不是法官。
就控诉方而言，他担负着举证责任并为此展开诉讼攻击活动。也就是说，谁主张，谁举证。控方的举证活动在本质上是一种义务或责任，而法官的关注焦点也集中于控诉主张的论证力度上。
就辩方而言，在英美刑事诉讼中，法官完全依赖控辩双方提供的证据作出裁判，诉讼的结局基本上取决于控辩双方的活动。因而，任何一方倘若不积极，其主张便很难为法官所认同，就辩护方而言，在整个诉讼活动中，都要积极开展活动，不遗余力地反驳控方主张及证据。控、辩的共同诉充活动是法庭审判的基本内容。
英美法系当事人主义模式的构造和运作，有着其合理的法理解释，尤其是在法官保持中立方面，他们认为法官的中立性和被动性是查明真相的必要条件。如果法官过于主动，就很难避免在调查中偏向此方或彼方，损害审判的公正、中立形象。同时这也是诉讼的民主要求在刑事诉讼中的体现。英美刑事诉讼的设计和运行均以保障人权为前提，防止国家机关及官员滥用权利，侵犯公民利益，并确立了无罪推定原则，在法庭审判中，体现为强调法官的中立性，提高辩方的地位，使之与控方的地位相同，这种格局即表现为法官消极中立，控辩平等对抗的状态。但是，英美法系的诉讼结构也有一些弊端，法官不参与法庭调查，容易被控辩双方牵着鼻子走，也容易造成案件不能及时审理完结。同时，法官一味地保持消极的态度，不仅会导致一些有价值的关键证据因当事人未能提出而无法出现在裁判者面前，而且会使裁判者在对案件事实尚存疑问时率然下判，而不再对事实真相作出进一步探索。
二、我国新旧刑诉法中有关法官地位的规定
原刑事诉讼法下的庭审是在法官主导下进行的，法官不仅在庭前审查检方提供的卷宗材料和证据，而且还可以进行庭前和庭后的调查，同时主持庭审，在庭审中亲自询问被告人，并进行与之相配的庭审听证、质证，全面对证据进行调查核实，积极担当法庭调查的主角，带有浓厚的审问主义色彩。这种法官在庭前、庭审、庭后均带有主导刑的调查，很难保证法官站在冷静、客观、中立的立场上去裁判，同时也无法发挥控诉、辩护作为诉讼双方在法庭调查中原本应有的职能，同时背离了现代刑诉法职能分离的原则，使诉讼的民主性、公正性受到损害。严格区分控、辩、审三方的诉讼职能，既能保证控、辩双方行使自己的权利，也符合现代诉讼法的要求。现行刑诉法朝民主化、科学化进了一大步。法官的职责主要是维护法庭秩序，引导控辩双方进行辩论，听取庭审，判断证据，作出裁判。
三、新刑诉法中诉讼结构的价值取向及法官角色的调整
任何法律制度都追求一定的法律价值，而审判程序的构件和运行又是为法律价值取向所决定。在现代法制国家，法律制度的基本价值包括安全、秩序、公正和个人自由。现代刑事诉讼所追求的法律价值正是安全和自由，而对这两种价值的排列顺序不同则形成了两种不同的价值观和取向犯罪控制观和权利保障观。所谓自由，意味着个人可以不受他人控制而独立作不损害他人的行为选择和活动的权利；所谓安全，则是指保障社会和大多数成员的权利不受威胁以维护社会秩序和安全。我国是人民民主专政的国家，惩罚犯罪是我国刑事诉讼追求的重要价值目标，审判的最终目的是要使有罪的人得到惩治，使无罪的人免受追究，况且，处罚犯罪本身也包括了通过准确追诉以避免错无辜。因此，安全与自由、犯罪控制与人权保护这两个价值目标是体现国家利益的两个方面，都是同等重要的，对他们的任何偏废都是与国家利益相违背的。因而，新刑事诉讼法确定的诉讼结构及价值取向无疑更符合文明社会发展的趋势。新刑事诉讼法所追求的价值目标显然与过去有了较大变革。
新刑事诉讼法从我国的实际出发，借鉴了英美法系当事人主义和大陆法系职权主义的长处，改变了过去法院包揽一切、控、辩审职能不分的状况，确立了既不同于英美法系国家将个体自由作为第一的价值观，而是保留了犯罪控制观中积极有用的因素，同时又吸收了权利保护观的合理成分，将犯罪控制和权利保护的价值目标放在同等的层次上予以同样的重视和保护，大大强化了控辩双方的对控程度，把双方放在同样的诉讼地位以及法官进行居中裁判。
新的审判方式要求法官树立新的角色观念，法官在庭审中既是积极主导者，又是居中裁判者。所谓“积极主导者”，是指法官组织指挥庭审活动有序地顺利进行，并切实保障诉讼参与人的权利，公诉人、诉讼参与人均应服从法官的组织指挥。所谓“居中裁判者”，是指法官处在中立地位、不偏不倚听取控辩双方出示证据、相互质证、互相辩论；在此基础上作出公正裁判。显然，新刑事诉讼法的观念与我国传统的“犯罪至上”、“积极追诉”的观念存在严重冲突。在贯彻新刑事诉讼法的过程中，法官不能很快领悟新刑事诉讼法的精髓，而只是机械地按照新的操作程序，虽然形式是新的，而实质仍是旧的观念，造成了控、辩式审判流于形式，由过去的法官出示宣读证据，变成了现在的证据由公诉人出示或宣读，实际的效果是换汤不换药，庭审就象在演戏，成了“审判长坐着喊，公诉人忙得欢，法警团团转(传递证据材料)，审判员(陪审员)坐着看”。这种情况有可能丧失审判方式改革的应有功能和预期目标。所以，解决这种立法超前观念滞后的矛盾，必须改革诉讼观念和我们法官的审判意识，使新刑事诉讼法的精髓真正贯彻到审判之中去，这样，才能保证审判方式改革的顺利进行。
法官中立要求法官在诉讼过程中，相对于控辩双方而言不代表任何一方利益，只依照法律对案件作出裁判。这是由审判活动的性质和特点决定的。如果法官过分热心于追求事实真相，或者过分地介入到证据的提出和调查中，他们就会对个人在控制程序、选择诉讼结局方面的自主性造成限制，并且失去其中立、冷静、客观的裁判者形象，以至于产生对个人不利的偏见、预断。因此法官中立不仅意味着从态度上保持对控辩双方一视同仁，而且更意味着不介入双方的争辩和对抗过程，甘当一种维持秩序和判断孰胜孰负的裁判人。只有这样，刑事被告人才能通过与检察官展开充分对抗而自行争取一种有利的结局。
那么，新的刑事诉讼法对庭审方式的改革正是体现这一点，法官首先必须确立中立的意识，从过去的庭审中既代表公诉人进行追诉，又代表辩护人考虑被告人是否有从轻、减轻、无罪的角色中转变过来，即不积极考虑控辩双方的任何一个角色中，把控辩双方的诉讼地位摆在同一位置，克服旧刑诉法中偏重于公诉方而忽视辩护方的心理，对于公诉方和辩护方提出的证据，必须经过当庭质证才能作为定案的依据，不能认为公诉方的证据就优于辩护方取得的证据，同时防止带有色眼镜去看犯罪嫌疑人。同时防止法官在庭审中看到公诉人控诉不利时，不知不觉地成为追诉者，进入到对被告人进行严厉讯问和指责的角色中，或者过多地讯问被告人、证人、鉴定人，发问带有明显的主观倾向性，发问中与被问者形成辨论局势。古语说的好，“兼听则明，偏听则暗”。作为法官应从观念深处牢固树立起中立意识，将控辩双方置于同等地位，消除先入为主的偏见，对双方的意见和证据应当予以同样的关注和重视。总之，法官无论是感情、言辞和认证、适用法律等方面都不应带有倾向性，作到不偏不倚，不亲不疏，居中裁判。但是，他又不同于英美法系法官在庭审中消极裁判的角色，而我国的法官在庭审中可以核实证据，也可以在自己还有些问题经控方讯问及辩护方发问后，还没完全听清的情况下，对被告人进行发问，它不同于旧刑法中代表公诉方追诉，只是在没有听清某些情节时对被告人发问。同时，对于庭审中双方举证后，法官不能依据控辩双方提供的证据去判定案件时，可以去核实证据，这是在控辩双方举证后的核实，而不是自己去主动调查，这两种方法可以弥补控辩双方在对案件起诉事实不清或辩护方举证不明的补充。
四、新刑诉法中对于法官中立地位规定不足及缺陷
新刑事诉讼法使法官在庭审过程中的地位更趋向于中立，这种中立使法官保持一种平常心，既不偏袒控方也不代表辩方，而是站在公正无偏的立场上，使审判更加公正合理。但是通过实践，新刑事诉讼法中对于法官具有中立地位规定不足，有的规定还比较模糊，使法官很难保持这种地位，法官公正执法的形象也大打折扣。它主要表现在以下几个方面：
(一)庭前审查规定的模糊，无法防止法官产生庭前预断
新刑诉法摒弃了旧刑诉法中控方向法院提起公诉，必须做到事实清楚，证据确凿的弊端，而改为对于起诉书中有明确的指控犯罪事实并且付有证据目录、证人名单和主要证据复印件或者照片的，应当决定开庭审理。也就是说，新刑诉法主要是为避免法官先入为主、先定后审、审判走过场而制定的，它使法官在庭审前见不到检方的所有卷宗，对案件不能全面了解，这样就防止了法官事先对案件的预断和偏见。但是，根据新刑诉法第150条以及最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释中第116条第(五)规定，是否附有能够证明指控犯罪行为性质、情节等内容的主要证据复印件或者照片，主要证据包括：(1)起诉书中涉及的刑事诉讼法第42条规定的证据种类中的主要证据；(2)同种类多个证据中被确定为主要证据的；如果某一种类证据只有一个证据，该证据即为主要证据；(3)作为法定量刑情节的自首、立功、累犯、中止、未遂、防卫过当等证据。这些证据的给付使审判人员很难避免先入为主。因为，审判人员为了避免在庭审中听不清楚案件的真实情况，往往在审理前把公诉方给付的证据统统研读一遍，知道案情的大致梗概，以免在庭审中陷入被动状态，同时，研读的证据又都与本案有直接利害关系，它包括犯罪嫌疑人是否有自首、立功、累犯等情节，以及同种类多个证据以及证据中的孤证等，控方提供这些材料又是由公诉方代表国家行使公诉权，审判人员阅读这些证据时不得不产生庭前预断，往往会从控方交付的证据而得到犯罪嫌疑人有罪的概念。
(二)刑诉法缺乏强制性规定，使被告人不能获得律师的有效帮助
在新刑事诉讼法中，没有规定刑事案件的当事人必须请律师，在新刑诉法中，控辩制是精髓，如果只有控方而没有辩方，使审判人员在庭审前只能看到控方的证据而看不到辩方证据，这也是对法官中立地位的动摇。虽然，新刑法第33条第1款规定，公诉案件自案件移送审查起诉之日起，犯罪嫌疑人有权委托辩护人；第34条亦规定了公诉人出庭的案件，被告人因经济困难或者其他原因没有委托辩护人的，人民法院可以指定承担法律援助义务的律师为其提供辩护等等。同时最高法院发布的司法解释也规定了7种情况，人民法院可以为其指定辩护人。“可以”二字，法院就可以省确联系律师的麻烦，也不会为法律规定的“可以”二字去跑腿。所以，在庭审中，外地的犯罪嫌疑人如果不是自己去请，法院基本上不会为他请律师，除非有重大影响的案件或有外国人旁听的案件，为了增强庭审效果，法院才会为被告人请律师。这样，公诉案件立案后，审判人员就只能看到控方指控有罪的证据，即使被告人有从轻、减轻、无罪的情节，也无法使审判员在庭审前获知，庭审前看不到辩方的证据，听不到辩方的声音，诉方有罪证据的充实和辩方证据的缺乏，使审判人员难免在庭审前对犯罪嫌疑人是否有罪已有深刻印象，在庭审中听不到辩方的声音又难免使审判员加深了这种印象，法官中立无偏的地位受到了影响。
(三)对庭前控辩双方接触未加限制
虽然新刑诉法规定了不移送全部卷宗，但并没有规定控辩双方不能接触，审判人员拿以已立案的卷宗后，在阅卷过程中会发现这样或那样的问题，比如被告人是否有罪，证据是否有疑问，被告人是否具有自首、立功等情节，起诉书中指控的盗窃数额与自己计算的不一致等等，而向检方提出自己的疑惑。检方为了把自己的案件审结圆满，而把案件的情况详详细细地和盘托出，结果便是虽然审判人员没有卷宗，但从控方基本上已获知一切，这种接触破坏了法官的中立地位。
(四)扩大了法官的司法调查权
对于案件事实，检方一般都能基本指控清楚，但是，对于被告人是否具有自首、立功情节，公安机关由于素质和任务的限制，在办案说明中往往讲的比较模糊，检方认为自己的主要任务是指控犯罪、打击犯罪，对被告人是否有自首、立功的情节不太在意，审判人员在庭是中如果发现被告人说的抓获经过与办案说明不一致，而检方又没提，法院为了情节而休庭，增加诸多诉累。公诉人也不愿意为此情节去调查，可作为审判长就不得不去调查。为什么说调查呢?因为被告人也不知自己的行为是什么，且未在庭审中提出，检察院又未提起，这样法官就不是在诉辩双方提出证据的情况下去核实证据，而是为了不在案件中丢漏情节，形成错判和漏判去调查，公诉方和被告方均不在场，而法官的调查结果未经当庭质证即堂而皇之地进入了判决书中充当证据。这种调查不仅使法官充当了公诉人、辩护人的角色，而且也破坏了法官中立无偏的地位。
(五)法官个人不拥有自主的审判权
在实践中，有时遇到案件在一定范围内有影响的，不仅向庭长汇报、向院长汇报，而且，必要时还要向审委会、上级法院汇报，所以最终的审判结果是领导说了算。另一种情况是，公检法三家联合办案，对案件进行统一部署，对案件的量刑进行统一平衡，这种行政干预势必导致审判程序的中立性难以维持。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
内蒙古自治区物业管理条例
内蒙古自治区人大常委会
内蒙古自治区物业管理条例
（2000年10月15日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定（二）》第一次修正根据2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定（五）》第二次修正）
第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。
第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。
第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。
旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。
第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。
第二章业主及业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
第八条 旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域，由当地人民政府组织治理，创造条件，逐步实行物业管理。
第九条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
第十三条 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)百分之二十以上的业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责。
业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。
业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。
第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(二)遵守有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第二十五条 业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。
第二十六条 物业转让后，原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。
第三章前期物业管理
第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。
第二十八条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。
第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案：
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
(二)招标公告或者投标邀请书；
(三)招标文件；
(四)法律、法规规定的其他材料。
第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后，建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。
第三十四条 建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用
房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。
物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。
第四章物业管理服务
第三十五条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。
物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十六条 物业服务企业享有下列权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；
(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务：
(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；
(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；
(三)接受业主和业主委员会的监督；
(四)接受有关行政管理部门的监督管理；
(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；
(六)妥善保管物业有关资料；
(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。
物业服务合同包括下列内容：
(一)当事人和物业的基本情况；
(二)物业管理事项；
(三)物业服务质量；
(四)物业服务费用及其收缴方式；
(五)双方的权利义务；
(六)专项维修资金的管理与使用方式；
(七)物业管理用房的使用与维护；
(八)合同期限、合同终止和解除的约定；
(九)违约责任以及解决纠纷的途径；
(十)双方约定的其他事项。
第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容：
(一)物业共用部位的维护和管理；
(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理；
(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；
(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；
(五)物业装饰装修管理服务；
(六)物业档案资料的管理；
(七)其他管理事项。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。
物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十三条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。
旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。
第五章物业的使用与维护
第四十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；
(五)违章搭建；
(六)擅自设置摊点和集贸市场；
(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；
(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；
(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第四十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。
第六章法律责任
第四十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款；未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十八条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第四十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十一条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十二条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第五十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第五十五条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的；
(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
(四)未按照规定受理物业管理投诉，造成严重后果的；
(五)违反本条例的其他行为。
第七章附则
第五十六条 本条例下列用语的含义是：
(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等；
(二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动；
(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等；
(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；
(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。
第五十七条 本条例自2003年12月1日起施行。
