租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
湖南省教育厅关于印发《湖南省幼儿园办园标准》的通知
湖南省教育厅
关于印发《湖南省幼儿园办园标准》的通知
湘教发[2008]54号
各市州、县市区教育局：
为加强全省幼儿园建设与管理，提高幼儿园教育质量和办园水平，促进幼儿园规范和可持续发展，我厅研究制定了《湖南省幼儿园办园标准》，现印发给你们，请各地在幼儿园建设与管理中遵照执行。
二OO八年七月七日
湖南省幼儿园办园标准
第一章 总 则
第一条 为加强幼儿园建设与管理，提高幼儿园保教质量，促进幼儿教育事业的持续健康发展，根据国家有关法律法规和政策规定，制定本标准。
第二条 本标准是当前和今后一段时期幼儿园新建、改造、检查、评估的基本依据。
第三条 本标准的实施遵循分级负责的原则。省教育行政部门负责统筹协调和监督、指导本标准的实施；各市州、县市区根据本标准制定本地区幼儿园建设实施规划并组织实施。
第二章 园舍与设备
第四条 幼儿园应设置在日光充足，周围空气、水源、噪音等环境条件符合环保规定的安全区域内。
第五条 幼儿园的园舍建设应当符合幼儿园建筑设计规范和幼儿园建筑面积定额标准。园舍安全、美观，整体布局合理、通透，按功能分区，管理方便，与保育、教育要求相适应。
第六条 幼儿园每班应有活动室、寝室和盥洗室，使用面积分别不少于50、50、15平方米，活动室、寝室共用的，使用面积不少于80平方米。寝室内有适合幼儿使用并符合卫生及安全要求的床铺设备，原则上每人一床。盥洗室设施完善。
第七条 幼儿园应有满足使用要求的生活及服务用房。寄宿制幼儿园还应有浴室、洗衣房等。
第八条 幼儿园应有与规模相适应的户外活动场地，面积不少于生均2平方米，绿化面积不少于生均0.5平方米（垂直绿化面积按1/2计算）。并创造条件开辟沙地、动物饲养角和种植园地。
第九条 幼儿园应有适合幼儿使用、符合卫生及安全要求的生活设施和教学设备，包括盥洗卫生用具、桌椅、玩具架，以及必要的乐器、电教设备等。
第十条 幼儿园的教玩具应按《幼儿园玩教具配备目录》标准基本配齐。室外大型玩具至少能保证两个班同时使用。有一定数量的自制玩具。教玩具使用率高。
第十一条 幼儿园应配备各类保教理论与实践书籍，定期补充。有配套的教师用书、教学图片、音带、幼儿操作材料和幼儿图书。
第三章 教 师 与 员 工
第十二条 幼儿园应按国家颁发的编制标准配备工作人员。全日制幼儿园力争每班2教1保，寄宿制幼儿园力争每班2教2.5保。
第十三条 幼儿园工作人员应热爱幼教事业，热爱幼儿，有良好的职业道德，身体健康，能胜任本职工作并忠于职守。
第十四条 幼儿园园长应符合任职资格、职责和岗位要求，具有中等幼儿教育或中等师范教育毕业及其以上学历，有三年以上实际工作经验，有较强的业务能力和管理能力。
第十五条 幼儿园教师应当具有中等幼儿教育或中等师范教育毕业及其以上学历，取得幼儿园教师资格证书。
第十六条 幼儿园保育员、保健人员、食堂工作人员、财会人员等应当具有相关岗位资质。
第四章 招 生 与 规 模
第十七条 幼儿园分为全日制和寄宿制，可分别设置，也可混合设置。
第十八条 幼儿园的规模原则上应在三个班以上、十二个班以下。
第十九条 幼儿园应招收体检合格的学龄前幼儿。
第二十条 幼儿园原则上应按年龄分班，可分为小、中、大班，也可以混合设班，混合班应当按年龄分组。
第二十一条 编班人数：小班20—28人，中班25—33人，大班30—38人。
第五章 办 园 经 费
第二十二条 幼儿园的经费由举办者筹措。举办者应当为幼儿园保育和教育、教师工资和福利待遇以及维修、扩建、设备设施添置等，提供合法、稳定的经费来源，保证幼儿园的正常运转。
教职工工资和福利待遇应当不低于当地劳动和社会保障部门发布的最低标准，并按时发放。
第二十三条 幼儿园应按当地物价部门核定的收费项目、标准收费。收取的费用必须专款专用。不得以培养幼儿某种专项技能为由，另外收取费用；亦不得以幼儿表演为手段，进行以营利为目的的活动。
第二十四条 幼儿园必须建立规范的财务管理制度，并严格执行，确保收支分开，帐目清楚。经费预算和决算，应提交园务委员会或教职工大会审议，并接受相关部门的监督检查。
第二十五条 幼儿膳食（点心）费应建立专帐，独立核算，按成本收取，收支平衡，严禁克扣幼儿伙食，定期向家长公开账目。
第六章 园 务 管 理
第二十六条 幼儿园应全面贯彻执行《幼儿园管理条例》和《幼儿园工作规程》，接受当地人民政府及教育行政部门的领导和管理。
第二十七条 幼儿园实行园长负责制，建立教职工大会或教职工代表大会制度，重大事项由教职工大会或教职工代表大会民主决议，加强民主管理与监督。
举办者应为幼儿园发展提供安定的环境，保证园长和教师队伍的相对稳定，不得随意更换、辞退园长和教师。
第二十八条 幼儿园应制定年度计划，定期部署、总结和报告工作。
幼儿园应建立健全各项规章制度，并严格执行。
第二十九条 幼儿园应建立健全档案管理制度，包括园务管理、保教管理、卫生保健、后勤管理等。
第三十条 幼儿园应按照《中小学幼儿园安全管理办法》的规定，建立健全安全管理制度，落实日常管理要求，拟定重大及突发事故预防应急预案，组织教职工接受安全教育，增强幼儿自我保护的意识和能力，积极预防和妥善处置安全事故，保障幼儿及教职工安全。
第三十一条 幼儿园原则上不得使用车辆（包括自行配备和租用）接送幼儿，如确实需要配备校车接送幼儿，必须经教育主管部门以及公安、交通等有关部门审批同意后，方可使用；同时，必须严格按照公安部、教育部《关于实施国家标准<机动车运行安全技术条件>（GB7258-2004）第2号修改单的通知》以及其他相关文件要求配备校车，对驾驶员资质严格把关，并建立教师跟车制度和收车验车制度，确保幼儿安全。
第三十二条 幼儿园应按照《托儿所、幼儿园卫生保健制度》、《托儿所、幼儿园卫生保健管理办法》的规定，贯彻保教结合的方针，认真做好卫生保健工作。
第三十三条 幼儿园应会同卫生保健部门做好幼儿定期体检、预防接种证查验、传染病预防和健康教育工作。
第三十四条 幼儿园应按照有关规定做好卫生防疫和食品卫生安全工作。食堂严禁承包经营。幼儿园应为幼儿提供充足的符合卫生标准的饮用水，保证食品卫生安全、搭配合理、营养足量。教职工伙食与幼儿伙食严格分开。
第七章 保 育 和 教 育
第三十五条 幼儿园应遵循《幼儿园教育指导纲要（试行）》精神，为幼儿提供良好的成长环境，尊重幼儿的人格和权利，遵循幼儿身心发展的规律，以游戏为基本活动形式，保教并重，关注个别差异，促进每个幼儿富有个性的发展。
第三十六条 幼儿园应按照学期、月、周和日科学地制定幼儿园教育教学计划，根据幼儿年龄特征和季节特点，科学、合理地安排和组织一日活动。
第三十七条 幼儿园应切实加强保教工作。园长、分管保教工作的副园长要深入班级指导保教工作，下班次数原则上园长每周不少于3次，分管副园长每天不少于1次。
第三十八条 幼儿园应加强保教研究组织建设，建立健全以园为本的保教研究制度，每月开展不少于2次的保育和教育研究活动。
幼儿园应加强教师间的学习与交流，做好备课、听课和评课等工作。
第三十九条 幼儿园应加强与幼儿家庭的联系，建立教师与家长间的教育伙伴关系，向家长宣传科学育儿知识，帮助家长创设良好的家庭教育环境，认真分析、吸收家长的意见和建议，共同做好幼儿教育工作。
第四十条 幼儿园应密切同社区及村镇的联系与合作，开发和利用周边环境中的教育资源，整合课程，有目的、有计划开展各项教育活动，拓展幼儿学习空间。
第八章 附 则
第四十一条 本标准适用于湖南省城乡幼儿园。托儿所可参照本标准执行。
第四十二条 本标准由湖南省教育厅负责解释，自颁布之日起施行。
