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开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权/吴新莉

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 04:38:44  浏览:9824   来源:法律资料网
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【案情】

2011年7月14日,原告熊某为从事经营活动,从被告某置业公司处购买房屋(商业用途)一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定“鉴于本项目系SJC一期开发地块,故从SJC整体规划、功能及形象考虑,本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守SJC整体规划、功能和形象的需要,并服从与遵守出卖人或物业公司的管理”。

2011年9月29日,被告物业公司通知原告熊某要求其从2011年10月1日起每年向物业公司交纳2万元的广告费,否则强行拆除广告招牌。2011年10月上旬,被告物业公司强行拆除原告熊某店面的招牌。原告熊某以其合法权益受损为由诉至法院。

【分歧】

本案在审理过程中,形成了两种不同意见:第一种意见认为既然熊某与某置业公司在商品房买卖合同中约定了开发商保留了外墙面使用权,系双方的真实意思表示,熊某就应该遵从该约定,并向开发商交纳广告费;第二种意见认为外墙面属业主共有,开发商不能保留外墙面的使用权,业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

【评析】

笔者赞同第二种观点,理由如下:

1.外墙面不属于单个业主,亦不属于开发商,而属于业主共有,开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。

首先,根据建筑物区分所有权的理论即壁心和最后粉刷表层说,专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心,而外墙面明显超过壁心,因此,外墙面不能归单个业主专有,仅能归全体业主共有。其次,依据物权法第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,在登记机构的不动产登记簿上,亦不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下,既然外墙面无法登记在单个业主名下,那么只能属于该特定房屋的全体业主。再次,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共同部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分……”的规定,外墙面属于特定房屋全体业主共有,司法解释对外墙面权属作出如此的规定,有利于更好地利用外墙面,符合物权法物尽其用的立法目的。

此外,从外墙面的物理属性来看,外墙面属于房屋固有组成部分,与房屋专有部分密不可分,不可能由开发商所有,因为开发商出售专有部分时已经将外墙面的面积计入了房屋建筑面积,开发商亦不可能为业主支付单独的成本,因此,开发商不得在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权、使用权,当然不得向业主收取费用。另外,开发商在商品房买卖合同中的上述约定,属于霸王条款,有违诚实信用、公平原则,应当认定无效。

本案中,熊某与某置业公司所签订的房屋买卖合同中有关保留外墙面使用权的约定无效,某置业公司、物业公司无权要求熊某支付外墙面广告费。

2.外墙面虽属业主共有,但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外”的规定,业主可以合理使用外墙面,但必须合理、合法,即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。


(作者单位:湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院)


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吉林省消费争议仲裁办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令第20号


1989年7月7日 吉林省人民政府令第20号

吉林省消费争议仲裁办法


   第一条为了及时解决消费争议,保护消费者的合法权益,根据《吉林省保护消费者合法权益条例》,制定本办法。

  第二条本办法所指的消费争议即我省境内有偿取得用于生活消费的商品和所接受的生活服务。其商品单价或单项服务收费价格在七千元以内(含七千元)的争议。

  第三条县级以上(含县级)的消费者协会设专职仲裁员、书记员若干人受理消费争议仲裁事宜。

  消费者协会可以聘请法律工作者和具有专业知识的专家、学者任兼职仲裁员,其职责与专职仲裁员相同。

  第四条消费争议双方自行协商解决不成的,当事人一方可向消费者协会申请仲裁。消费者协会应先行调解,调解不成的进行仲裁。

  第五条申请仲裁的消费争议,由销售服务地的消费者协会管辖。

  法院已受理的消费争议,消费者协会不予受理。

  第六条消费争议仲裁由仲裁员二人和消费者协会指定的首席仲裁员一人组成仲裁庭进行。

  简单仲裁可由仲裁员一人进行。

  仲裁评议,实行少数服从多数的原则。

  评议要制作笔录,由仲裁员签名。评议中的不同意见,必须如实记入笔录。

  第七条仲裁人员与所办理的消费争议仲裁有关系的,应自行申请回避;当事人有权申请与消费争议有关系的仲裁人员回避。回避由消费者协会秘书长决定。

  第八条消费争议当事人无特殊情况,可直接进行或委托他人代理进行申请和应诉,委托他人的代理的,应向消费者协会提交授权委托书,写明授权事项和权限。

  二人以上对同一消费争议标的联合申请仲裁的,应推举一名代表代理。

  第九条申请仲裁的时效,按法律、法规的规定执行。

  第十条申请消费争议仲裁应递交仲裁申请书,并按照被诉人数提交副本。

  申请书应写明申诉方、被诉方的姓名或名称、地址、申请理由和请求事项、证据、证人姓名、住址。

  第十一条消费者协会对符合本办法规定的消费争议仲裁申请,应予受理;不符合的,应在十日内通知申请人,并说明不予受理的理由。

  受理后,应在四十五日内进行调查并仲裁结案。

  第十二条受理后应在五日内将申诉书副本送达被诉方,被诉方收到申诉书副本十五日内向仲裁庭提交答辩书和有关证据。

  被诉方不按时或者不提交答辩书,不影响消费争议的审理。

  第十三条消费者协会有权就申请仲裁事项调查取证,有关单位应如实地提供材料、出具证明。

  委托进行技术鉴定、检验的,受委托单位应按照委托项目、标准等要求,出具鉴定勘验报告。

  第十四条仲裁庭开庭前三天,应将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。经两次通知,当事人无正当理由拒不到庭的,可作缺席仲裁。

  第十五条仲裁结果要制作仲裁决定书。仲裁决定书应写明:

  一、申诉方和被诉方的姓名或名称、地址及其代表人或代理人姓名、职业、地址;

  二、申请的理由,争议的事实和请求;

  三、裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规;

  四、裁决的结果和仲裁费用的负担;

  五、不服仲裁的申请复议和起诉的期限。

  仲裁决定由仲裁员署名,加盖消费者协会印章。

  第十六条当事人一方或双方对仲裁不服的,可在收到仲裁决定书之日起十五日内申请复议或向人民法院起诉,期满不申请复议又不起诉的,仲裁决定书即发生法律效力。

   消费者协会接受复议申请,应另行指派仲裁员或另行组织仲裁庭复议。经复议改变或维持原裁定,当事人仍不服的,可按上款规定向人民法院起拆。

  第十七条对已送达的发生法律效力的仲裁决定书,当事人应自觉履行;拒不执行的,由消费者协会申请人民法院强制执行。

  第十八条消费争议仲裁可收取仲裁费。具体收费标准,按省有关规定制定。

  第十九条 本办法自发布之日实施。


吉林省《全民所有制企业临时工管理暂行规定》实施细则

吉林省人民政府


吉政令 第33号



1990年6月25日 吉林省人民政府令第33号

吉林省《全民所有制企业临时工管理暂行规定》实施细则


  第一条为了适应经济建设的需要,加强临时工的管理,提高企业管理水平,根据国务院《全民所有制企业临时工管理暂行规定》,结合我省实际,制定本细则。

  第二条本细则所称的临时工,系指全民所有制企业在劳动计划内使用的期限不超过一年的临时性、季节性用工。

  第三条本细则适用于我省境内一切全民所有制企业(以下简称企业)。

  第四条企业生产(工作)需要临时工,应事先提出用工计划,经主管部门审核同意,报请同级劳动行政部门批准办理招用手续。

  第五条企业需要的临时工,应在城镇待业人员中招收;如确需从农村招用时,应报经市、地、州劳动行政部门批准。从农村招用的临时工,不转户口和粮食关系。

  第六条企业招用的临时工必须年满十六周岁,身体健康。家居城镇的应持有待业证件;从农村招用的,应按《吉林省农村和外埠劳动力进入城镇管理暂行办法》、《吉林省城镇暂往人口管理暂行规定》中有关规定执行。

  第七条企业招用临时工应缴纳用工管理费。用工管理费缴纳标准及办法,按省有关规定执行。

  第八条企业招用临时工,应按照平等自愿、协商一致的原则,由企业与临时工本人签订劳动合同,并经当地劳动争议仲裁部门鉴证。鉴证按规定缴纳鉴证费。

  第九条劳动合同的主要内容包括:合同期限、生产(工作)条件、生产(工作)任务、质量要求、劳动纪律、劳动报酬和劳保福利待遇、违反劳动合同应承担的责任及双方认为应规定的其他事项。劳动合同一式两份,企业和临时工各保留一份。

  第十条劳动合同期限届满,应即终止执行,不准超期使用。确实需要的,须经同级劳动行政部门批准,并重新签订劳动合同。

  第十一条临时工在企业工作期间患职业病或因工负伤,在治疗期间与本企业合同制工人享有同样待遇。医疗终结,经医院证明,由县以上劳动鉴定委员会确认其伤残程度后按下列规定办理:

   一、因工致残评为一至三级的,与本企业合同制工人享受同样待遇,发给本人标准工资百分之九十的退休养老金,并由企业按规定发给伤残补助费和护理费,支付相应的待遇。

  二、因工致残评为四级的,发给本人标准工资百分之八十的退休费,并按规定标准支付伤残补助费。

   三、因工致残评为五级至六级的,合同期满应续签劳动合同,由企业安排适当的工作,不减发工资,并按规定支付伤残补助费。因工致残评为五级的临时工人,接近退休年龄时,可办理退休手续,由社会保险事业管理局发给相应待遇。

   四、因工致残评为七至八级的,合同期满应续签劳动合同,因工致残评为九至十级的,也可续签劳动合同,也可由企业一次性发给因工致残补助费。其标准:累计缴纳养老金不满二年者,发给六个月本人标准工资和伤残等级的补助费;累计缴纳养老保险金满二年不满五年者,发给九个月本人标准工资和伤残等级的补助费;累计缴纳养老保险金满五年者,发给十二个月本人标准工资和伤残等级的补助费。

  第十二条临时工在企业工作期间,因工死亡的,其丧葬补助费、供养直系亲属抚恤费与本企业合同制工人同等对待。一次性支付的丧葬补助费和供养直系亲属抚恤费由社会保险事业管理局支付,定期支付的供养直系亲属抚恤费由企业支付。

  第十三条临时工患病或非因工负伤,在医疗期内的医疗待遇与本企业合同制工人相同,停工医疗期限按其在本单位工作时间的长短确定;在本单位工作不满半年者,停工医疗期限为一个月;工作满半年不满一年者为二个月。停工医疗期限应累计计算。

   停工医疗期间的病假工资为本人标准工资的百分之五十,对在本企业工作半年以上,医疗期满尚未痊愈者,由企业一次性发给相当于本人三个月标准工资的医疗补助费,解除劳动合同。

  第十四条临时工因病或其他非因工死亡,由社会保险事业管理局发给与本企业合同制工人相同的丧葬补助费和本人五个月标准工资的供养直系亲属救济费。

  第十五条女临时工怀孕及产假,符合计划生育政策规定的,其怀孕检查费、接生费、生育补助费及产假期、哺乳期等与本企业合同制工人待遇相同。其劳动保护按《吉林省女职工劳动保护实施办法》执行。

  第十六条临时工的婚丧假、上下班交通补贴等与本企业合同制工人同等待遇。冬季取暖补贴按合同制工人标准,在取暖期内按月平均发给。

  第十七条临时工供养的直系亲属不享受半费医疗和死亡补助费的待遇。

  第十八条国家对从城镇招用的使用期一个月以上的临时工实行社会养老保险制度。养老保险基金由用工单位和临时工共同缴纳。用工单位每月按临时工工资总额百分之十六缴纳,企业在缴纳所得税时提取,营业外列支;机关在行政费中列支;事业单位在事业费中列支。临时工每月按本人标准工资的百分之二缴纳养老保险金,由用工单位按月在工资中扣除,交当地社会保险事业管理局。

  第十九条用工单位和个人必须及时足额缴纳养老保险金,逾期不缴者,按日加收千分之五滞纳金。

  第二十条养老保险基金由当地劳动行政部门所属的社会保险事业管理局负责管理。管理费用从养老基金中提取,提取比例由各地劳动部门和财政部门商定。各市、地、州、县(市、区)应从临时工人养老保险基金中,逐月向省社会保险事业管理局缴纳千分之三的管理经费。

  第二十一条用工单位和个人缴纳的临时工养老保险基金数额由当地社会保险事业管理局核定,由用工单位所在的开户银行代为扣缴,转入当地社会保险事业管理局在工商银行设立的临时工养老保险基金专户,存入银行的养老保险基金按城乡居民个人储蓄存款利率计息,所得利息转入养老保险基金。

  城乡居民个人储蓄存款利率调整时,临时工养老保险基金存入银行款项的利率随之调整。

  第二十二条临时工符合下列条件者可享受养老保险待遇。

  一、男年满六十周岁,女年满五十周岁,投保年限满十五年的。

   二、从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康的工作,男年满五十五周岁,女年满四十五周岁,投保年限满十五年的。

  第二十三条临时工在养老期间,根据累计缴纳养老金年限,按照合同制工人的养老办法支付养老金。

  第二十四条临时工退休养老后因病或其他非因工死亡的,由社会保险事业管理局一次性付给相当本人退休前五个月标准工资的供养直系亲属救济费,同时付给与合同制工人因病或其他非因工死亡相同数额的丧葬补助费。因工负伤完全丧失劳动能力的,退休养老后死亡时,与合同制工人享受同样待遇。

  第二十五条临时工在没有达到退休养老年龄期间,因被判刑、劳动教养、开除、除名等原因解除劳动合同或自行离职的,社会保险关系自然终止。再次参加工作时,应重新办理社会养老保险手续。

  第二十六条参加养老保险的临时工在退休养老期间被判刑、劳教的,停止享受退休养老待遇,刑满释放、解除劳教后予以恢复。

  第二十七条参加养老保险的临时工在投保期间参军、升学的,养老保险关系可予保留,重新工作继续投保的,前后合并计算投保年限,军龄可视为投保年限连续计算。

  第二十八条参加养老保险的临时工人在投保期间死亡,单位缴纳的养老保险金不退,个人缴纳的养老保险金退还其家属。

  第二十九条参加养老保险的临时工因工负伤,完全丧失劳动能力,未达到退休年龄的,由用工单位按规定给予相应的待遇,用工单位和个人应继续向当地的社会保险事业管理局缴纳养老保险金,达到规定的退休年龄时,由社会保险事业管理局支付退休养老待遇。

  第三十条参加养老保险的临时工,在退休期间享受与合同制工人相同标准的冬季取暖补贴。退休养老期间,医疗补助办法可参照合同制工人的医疗保险办法实行。

  第三十一条临时工上岗前工厂、车间、班组必须逐级进行安全教育,起重工、电工、司炉工、电焊(气割)工、厂内机动车辆驾驶员等特种作业人员,需经劳动部门培训、考核,并取得操作证后方可上岗。尘、毒、物理危害严重和危险性较大的作业场所,必须采取有效的防护措施后,方可招用临时工,并发放必要的劳动保护用品、用具。

  第三十二条临时工解除劳动合同后,来自农村的应当返回农村;来自城镇的应当到当地职业介绍机构办理待业登记。

  第三十三条临时工在履行劳动合同中发生劳动争议时,应到当地劳动仲裁部门申请仲裁。

  第三十四条国家机关和事业单位、社会团体及县(市、区)以上城镇集体所有制单位招用临时工,参照本细则执行。

  第三十五条本细则自发布之日起施行。过去省内有关规定与本细则有抵触时,按本细则执行。